关于江苏昆山农村商业银行股份有限公司花桥大楼物业管理服务采购项目招标书（第二次）的公告

招标编号：KSRCBZB2026055

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花桥大楼物业管理服务采购项目

招标书

（第二次）

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2026年9月

声 明

本招标文件专用于登录查看本次采购花桥大楼物业管理服务采购项目进行招标，登录查看对本招标文件及招标文件内容享有解释权。参加投标单位即视为无条件同意本声明并保证对本招标文件可能涉及的登录查看商业秘密予以保密，除经登录查看书面同意外，任何单位和个人不得为参与本产品投标以外的目的而出版、复制、传播、销售及使用本招标文件。

第一部分 投标函

根据登录查看业务发展的需求，现就登录查看采购桥大楼物业管理服务项目进行招标：

1、招标编号：KSRCBZB2026055

2、招标人：登录查看

3、招标内容：昆山农村商业银行花桥大楼物业管理服务采购项目

4、项目实施地点：昆山

5、发放标书时间：北京时间2026年09月22日

6、投标截止时间：北京时间2026年10月15日17：00前将密封的投标文件寄（送）至昆山农村商业银行集中采购中心（以我行收到日戳为准），逾期送达的投标文件将不予接受。

7、开标时间、地点：另行通知

8、招标人联系方式：登录查看

地址：江苏省昆山市前进东路828号1505室集中采购中心

邮编：215301

集中采购中心联系人：登录查看

联系电话：登录查看

项目联系人：登录查看

联系电话：登录查看

*标书包装封面请备注项目联系人及联系电话。

第二部分 招标内容及要求

一、基本要求

1、本标书第三部分“招标内容及要求”都将作为以后租赁服务合同的基本要求。

2、本招标文件要求应提供各类材料复印件须加盖公章，招标方在必要时可以要求投标供应商提供相关原件进行核查。

3、投标人应有稳定供货渠道并配备充足人员。

4、投标人如需至招标方现场调研，请于投标截止日前至少10天联系相关负责人。

二、投标人范围

投标人应符合本标书第三部分招标说明中的相关要求和条件。

三、招标需求

项目基本情况

1、项目名称：昆山农商银行花桥大楼物业管理服务

2、项目概况：昆山农商银行花桥大楼位于昆山市花桥镇商祥路259号中城商务广场3号楼，占地面积3493.71平方米、总建筑面积45228.54平方米，其中地上27层35123.64平方米、地下2层10104.9平方米；大楼的配套设施功能有：中央空调系统、消防系统、人防系统、给排水系统、智能化系统（包括技防监控、门禁系统、车辆进出道闸自动控制系统等）、电梯8部（其中客梯6部、消防电梯1部、货梯1部）；员工食堂、餐厅、办公室、大小会议室、培训室、电教室、数据中心机房、强弱电机房、发电机房、消防控制室、健身房、周边绿化、灯光照明等；大楼于2020年1月正式运行，现有办公人员400人左右（不含物业服务人员），无对外出租。该大楼（3号楼）与4号楼存在部分共用设施，包括水、电为同一用户，地下车库相通、出入口共用等。

特殊情况说明

1、本次招标的大楼（3号楼）与4号楼存在部分共用设施，包括水、电为同一用户，地下车库相通、出入口共用等。其中电费户号为我行，水费户号为4号楼物业公司，中标后入驻的物业公司，须为我行提供免费代收电费服务，每月按照实际发生度数打款给我行，未收缴到的金额由中标物业公司垫付。

2、3、4号楼及南侧1,2号楼属于同一环卫合同主体，环卫所合同不可以分开签订，中标物业公司需与1,2,4号楼物业公司进行协商签订。

3、3、4号楼人防工程不可分割。虽以中间界限为分割点，但是人防工程及先灌设施设备属于共用一个整体，另对接政府部门的安全责任书也只能由一家签订，中标物业公司需同4号楼物业公司协商签订相关责任书。

4、进口道闸门岗门卫共用，中标物业公司需就下述3名岗亭保安岗的费用问题同4号楼物业公司进行协商处理。

本次采购内容：（本项内容须实质性响应）

物业管理内容所有相关服务，包含但不限于下列内容:

1.清卫保洁（包括灭“四害”消杀）；

2.内外部景观绿化养护监管；

3.访客登记传达；

4.会议服务；

5.公共秩序维护与安全管理；

6.弱电系统管理日常维护；

7.高（低）压线路、照明及供电设备日常管理维护；

8.给排水设备运行日常维护；

9.空调系统运行日常维护；

10.办公楼石材日常维护；

11.房屋家具设施日常维护维修；

12.电梯日常管理维护；

13.消防管理与维护；

14.工程综合维修及巡查；

15.重大活动服务保障（提供会务、休息场所相关服务等）。

物业管理服务具体内容（本项内容须实质性响应）

（一）治安保卫

1、保障物业管理区域内的人身、财物、消防、治安等安全及工作秩序正常。

2、物业管理区域内实行24小时值班。按甲方要求对外来人员进出询问、把关、登记，对外来车辆进行检查、引导和管理；

3、物业管理区域内所有搬出物品，须经相关审批流程后放行；

4、拒绝推销产品、回收废品等其他闲杂人员进入物业管理区域内；

5、物业管理区域内实行巡视，并制定巡视的时间、路线、内容等。巡视时应着装规范整齐，巡视过程中发现问题应及时妥善处理，做好安全巡视记录。白天巡视次数不少于3次，夜间巡视次数不少于3次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡视，及时发现和处理安全隐患；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告甲方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡视有记录有检查。

6、对保安人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，定期组织物管人员和保安人员开展安全防范教育培训。

7、甲方委托的其他服务事项。

（二）卫生保洁

1、每天对物业服务区域实行循环保洁，保持整洁，无积尘、无杂物、无污渍、无异味、无手印、无水印、无水锈、无广告类张贴物、无蜘蛛网、无卫生死角，每天消毒；

2、办公室、停车场、会议室、门厅、大厅柜面、门窗、办公家具、楼梯及扶手、活动场所、运动器材、各种设施设备等根据甲方需要，每天清理打扫不少于1次；

3、定期对天花板、内墙面等进行保洁，保持整洁，每半年不少于1次；

4、定期对地毯进行清洁和维护保养，保持清洁、干燥、柔软、无污斑、无清洁剂残留等；

5、定期清洗室内玻璃，保持无积尘、无污迹；

6、每日对各楼层卫生间进行清洁，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液等；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每月2次对卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍；

7、每天及时收集清理垃圾桶垃圾，集中堆放在指定地点，做好垃圾分类。清运时确保无飘洒、无异味、无满溢和无渗水等现象。每日收集垃圾2次，垃圾日产日清，每日抹布抹1次，每周清洗1次，清洗工作在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害；

8、及时清理各类排水、排污设施，确保排放畅通。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每月清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物；

9、每日清扫绿化带、草地上垃圾，捡草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾。

10、每日对可回收物房进行打扫，及时处置可回收物，避免可回收物堆积。

11、保洁人员上岗必须身着甲方指定的保洁服装，佩戴统一的标志符号。保洁服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按甲方指定要求执行。

12、甲方委托的其他服务事项。

（三）会务、前台接待

会务要求：

1、负责花桥大楼召开的各类会议，每次会议召开前应做好各项相关会务准备工作。

2、负责花桥大楼员工食堂窗口打菜的支援工作和小餐厅接待的服务工作，由招标方按照登录查看/人/次进行补贴（不含税）。

3、会务服务人员要做到:

（1）仪容、仪表:着装干净整洁,无异味，服务员应化淡妆,不得浓装艳抹,保持口腔清洁,不吃异味食物,面部保持微笑；

（2）站姿:采用手背式,双腿直立,上身挺直,眼睛平视。立于会议室门外,发现参会人员进入应立即添加茶水,阻止会议室外大声喧哗者及影响会议人员。

（3）上岗必须身着统一的服装，佩戴统一的标志符号。服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按甲方指定要求执行。

4、接到会议通知，准备清洁的茶具,水瓶若干，茶叶、纸巾、纸杯(根据人数量)、托盘、毛巾等会务用品；

5、根据会议时间和参加会议人数,提前将会议室门、灯、空调或窗户(空调停开期间打开窗户,会议前关闭)打开，对会议室清洁进行检查,发现污损,及时处理，提前联系工程部检查调试好音响、照明、投影仪；

6、上茶时,应注意端稳,轻拿轻放于顾客面前,加茶时注意顾客的动作,避免和客户身体发生接触；

7、按甲方的要求布置会场，制作会议的会标、席位卡、台牌等；

8、熟悉物业设施情况，每日进行巡视，发现设施设备故障及时向工程部反映处理。

9、甲方安排的其他工作。

大楼前台要求：

1、负责大楼前台接待服务，访客登记与引导。

2、负责大楼信件的收发与登记等相关工作。

3、大楼前台服务人员要做到:

（1）仪容、仪表:着装干净整洁,无异味，服务员应化淡妆,不得浓装艳抹,保持口腔清洁,不吃异味食物,面部保持微笑；

（2）站姿:采用手背式,双腿直立,上身挺直,眼睛平视；

（3）上岗必须身着统一的服装，佩戴统一的标志符号。服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按甲方指定要求执行。

4、甲方安排的其他工作。

（四）办公楼弱电系统及水电、空调系统控制

1、确保水、电、电梯、空调、消防、监控、水泵、电视、门禁等所有智能化系统的设备、设施的正常安全运行，做好检测检查、日常维护维修以及运行数据动态记录等管理工作；

2、确保高、低压配电房的安全运行，做好相关设备、设施检修、维保计划的编报以及与有关单位联系年检、专业维修等工作；

3、设备设施定期检查、巡视，形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与维护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等；

4、所有托管设备，实行专业人员维修与外包单位维保相结合；

5、常年使用与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划并报甲方；

6、定期对不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备的保养和检查，如消防泵、喷淋泵等；

7、检查电器设备运行情况，确保无超负荷运行，电线电缆绝缘有无老化、损坏、漏电短路等现象，电动机无空转现象，防雷设施、设备完好，无乱拉电线等情况；

8、遇有各类突发事件、重大故障等危急情况时，应及时启动有效的应急措施；

9、负责招标方辖区内的所有网点的维修维护任务，由招标方按照登录查看/公里进行补贴（不含税）；

10、甲方安排的其他工作。

（五）主要电气设备日常维护

1、电气设备维护

（1）高低压变配电设备

对高低压配电系统各设备进行维护时，不能影响到整个区域的正常电力供应，原则上安排在节假日或晚上进行，并提前做出工作计划报经甲方审批后执行；

（2）照明系统

定期检修清洁照明配电箱，确保配电开关与导线连接良好无松动。加强日常巡视、维护和检修工作，通过看、听、嗅、摸等，及时发现问题，确保照明系统设备完好、安全运行；

（3）动力设备配电箱（柜）

定期对各设备配电箱进行清扫，确保各连线无松动。发现异常，应及时正确处置。

2、给排水设备

（1）水泵：每天巡检一次，巡检中发现问题（如跑冒滴漏或故障），及时安排修理。同时对水泵每月定期润滑一次；

（2）污水池（井）：定期巡检污水池；根据杂物状况及时安排清掏。及时清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物。暴雨过后及时清理封堵在各雨水井口的杂物。

2、空调系统运行维护

（1）建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，编制大楼内空调清单台账，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；

（2）制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；

（3）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%（不含需更换零配件的维修）；

（4）配合甲方，做好对指定的第三方维修维保单位日常维护配合与维修监督工作。

3、电梯管理维护

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；

（2）电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，督促专业维保单位定期进行维修保养，做好工作单的确认；

（3）确保通风照明及其他附属设施完好；

（4）轿厢、井道保持清洁；

（5）电梯运行、养护记录完备；

（6）编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障；

（7）严格执行江苏省特种设备检测院等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；

（8）配合甲方，做好对指定的第三方维保维保单位日常维护配合与维修监督工作。

（六）消防管理

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓系统的作用、位置和操作方法；

2、按有关公共建筑消防管理及国家电子信息机房消防管理规定，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。物业公司监督配合并积极联系、协调甲方指定的第三方消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果的原件提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、应急电源、通风设施等由中标人负责日常检查、维修、补充；

3、负责全天24小时双人双岗消控室值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点；

4、建立义务消防队伍，出现突发应急事件时10分钟内应有3人以上到达现场，进行必要的扑救；

5、每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前进行节日消防安全大检查，并及时进行整改；

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次；

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护；

8、检查消防器材是否完好，确保处于有效期内；

9、危险场所动火要按规定办理手续，焊工操作时要符合规范要求；

10、检查消防器材和消防系统，确保楼内消防器材无损坏；

11、检查防火门，确保出入门正常开启、无损坏，确保消防通道畅通；

12、按规定定期检查消防疏散灯，保持正常；

13、物业人员发现物业管理区域内有可疑人员出入均应进行严格的检查，对携带易燃、易爆等危险物品的人员，及时采取控制措施；

14、在重大节日期间要加强巡视、监控、安检等工作；

15、对各类活动场所开放、结束关闭后，要即时清理环境，检查火种等，确保无安全隐患；及时关闭所有电源，做好记录，建立安检台账。

（七）车辆及停车场管理

1、做好物业管理区域内各类车辆和停车场的管理工作，确保地面和地下停车库整齐、卫生、有序、安全；

2、确保全体工作人员的所有各类公、私车辆一律停放在停车场、车库，不得乱停乱放；

3、各类外来人员、办事人员的各种车辆分别停放指定区域；

4、确保物业管理区域内所有道路、消防通道及作业面、道路进出口无车辆停放。

（八）绿化管理

1、室内外绿化租摆由甲方同第三方公司签订协议，物业公司根据物业服务区域内实际情况提出更好的设计方案，做好绿化摆放、室内外绿化养护监督管理、统计等工作，并根据甲方的要求进行调整。

2、物业服务区域内花木应保持常年鲜艳，按甲方要求通知第三方单位及时更换，重大节假日摆放应体现节日气氛，美观大气。根据一年四季的变化及特殊情况提出更换花木方案，并报甲方，监督第三方绿植租摆公司及时更换。

3、甲方安排的其他工作。

（九）石材管理

1、配合采购方做好对第三方保洁公司的监督，确保大楼室内地面、立面石材的修补、晶面处理等各项养护服务工作到位。大理石保养费用由采购方指定的第三方承担。

2、通过日常保洁，确保石材光亮如新，无明显接缝高低差、缝条清晰、色泽一致。

3、雨天注意做好石材防水处理，如因漏水造成石材色泽、品质差异，应在2天内紧急处理，通过对石材的修补、保养达到光亮如新的效果。

（十）房屋设施日常养护维修

1、大楼办公楼(区)房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修（不包括幕墙玻璃）。

2、确保大楼房屋及设施的完好等级和正常使用。

3、玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。

4、粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。

5、屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。

6、发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应采取必要的维修措施，并及时通知甲方。

7、及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。

8、配合甲方，做好对指定的第三方零星维修工程及装修工程的日常维护配合与维修监督工作。

（九）资料档案管理

加强物业管理区域内有关物业管理服务的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：委托方档案、设备设施档案、委托方投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、室内外绿化管理档案、人事管理及人员培训档案以及具体的管理方案、工作计划等资料档案，所有资料档案做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确，符合有关标准。

（十）建立健全物业管理制度

根据昆山农商银行的具体情况，制定内部管理、日常服务运作等管理制度。如中标后，未能按这些制度执行，应视为违约，将按违约处理。

1、物业管理员工行为规范；

2、登录查看和各部门工作职责；

3、各类工作人员岗位职责；

4、各类工作人员培训计划、岗位考核办法和考核奖惩制度；

5、各类设备运行管理制度、设备维修制度；

6、消防安全制度；

7、安全保卫制度；

8、会议服务制度；

9、其他管理服务制度；

10、配合开展各类创建活动，配合参加属地社区的有关活动。

（十一）其他要求

1、建立服务热线，有AB角专职人员负责接听。根据甲方要求负责物业管理范围内服务项目的受理工作。负责对受理的服务内容进行登记、交办、报告、催办、回访工作。

2、人员变动备案

物业服务人员要求相对稳定，特殊情况有变化，需提前告知采购人管理部门，并征得甲方同意后方可实施，人员到位交接时间不少于一周，新到人员档案信息及时备案到甲方。

3、定期反馈制度

中标人须建立物业服务执行情况反馈制度，每月以书面形式向采购人管理部门报送当月物业服务安排、检查及执行完成情况。物业公司必须每月向采购人提供有利于物业服务优化的合理化建议。

4、其他未尽事宜，由招标方及投标方双方协商制定相应标准及物业服务工作措施。

注：以上所有的工作，均需建立工作台帐制度以备查与考核。

管理服务人员要求（打★项为实质性响应内容，必须满足）

（一）人员配置★

根据采购人需求，须设立现场机构，配置物业服务项目经理（为本项目答辩人）、保安主管、保洁主管等。人员配置根据服务需求由投标人拟定方案并在投标文件中明确，物业服务人员总人数不得低于30人，其中以下岗位不得低于要求人数：项目经理1名、保洁主管1名，保安主管1名，前台会务岗4名，大厅保安岗5名，岗亭保安岗3名，消控室保安岗4名，工程岗3名。其中，因花桥大楼（3号楼）与4号楼共用一个岗亭，3名岗亭保安费用成本由投标方与4号楼物业公司共同承担。消控室保安岗人员必须持有国家相关规定要求的专业资质证书，中标人需在中标后2个月内保证持证率达100%。管理及工程人员年流动率不超过15%，其他普通服务人员的年流动率不超过20%。物业服务工作人员的聘用与调整招标方具有建议权。投标方中标后拟派驻现场的项目经理必须为招标人在招投标现场面试或确认的驻场项目经理，若投标人中标后进场前未经招标方同意更换现场项目经理的，招标方有权直接终止物业服务合同。项目经理进场后，未能达到招标方物业管理目标要求的，招标方有权要求投标人及时更换项目经理，直到满足招标方管理目标要求为止。

投标文件中需提供人员满足基本要求的承诺函，中标后需根据以上要求提供人员的花名册及证明材料。

本项目运行一年后，中标人在取得采购人书面同意后，方可根据项目实际运行情况进行人员配置优化调整。

（二）人员资质

1.项目经理

★(1)基本素质：责任心、事业心强，主动作为，吃苦耐劳，爱岗敬业，廉洁自律，具有很强的组织管理能力、协调能力和良好的心理素质。

★(2)自然条件：五官端正、身体健康、男性≤50岁／女性≤45岁。

(3)文化程度：大专及以上学历。

(4)相关知识要求：熟悉物业管理服务专业知识及相关的法律法规，具有运行IS09000质量管理体系的经历。

★（5）证书要求：须至少取得物业管理协会颁发的项目经理三级证书。

★(6)经验要求：担任过政府机关或公众物业等相关非住宅物业的项目经理或负责人，并具有上述岗位4年以上的工作经验。

2.保洁主管

★(1)基本素质：有责任心、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。

★(2)自然条件：五官端正、身体健康、男性≤55岁／女性≤50岁。

(3)文化程度：高中及以上学历。

(4)相关知识要求：熟悉物业管理服务专业知识及相关的法律法规，熟悉各项保洁工艺及垃圾分类工作标准，熟悉各类保洁用品的使用功能、范围和效果，了解各类保洁器械、器具的使用和养护。

(5)经验要求：担任公众物业等相关非住宅物业的环境或保洁负责人，并具有上述岗位2年以上的工作经验。

3.保洁人员

★(1)自然条件：男性≤63岁／女性≤58岁，身体健康、体貌端正，吃苦耐劳，普通话标准。

4、工程技术人员

★(1)自然条件：男性，年龄≤55岁，身体健康，普通话标准。

★(2)专业资格要求：工程技术人员均应具备相应的操作证书或岗位资格证书,以及相应水、电、焊、电梯、音响等技术等级证书或岗位资格证书。

(3)经验要求：强电、弱电、暖通岗位人员，具有同一工种5年以上的工作经验。

5、保安主管

★(1)基本素质：有责任心、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。

★(2)自然条件：五官端正、身体健康、男性≤50岁。

(3)文化程度：大专及以上学历。

(4)相关知识要求：熟悉物业管理服务专业知识及相关的法律法规，熟悉保安、消防知识，能够妥善处理各项突发事件。

(5)经验要求：担任过政府机关、公众物业等相关非住宅物业的保安负责人，并具有上述岗位2年以上的工作经验。

(6)特殊要求：应急处理人员应具备基本的擒拿、格斗技术，有特警／武警等经验的退伍军人优先考虑。

8、保安岗人员

★(1)自然条件：男性，年龄≤60岁（55岁以下不少于50%，，身高、体重参照国家《标准体重对照表》上下浮动不超过10%，高中学历以上，身体健康、体貌端正，普通话标准。

(2)专业资格要求：具有初级保安员（国家职业资格／五级）及以上岗位证书，消控室保安岗人员应具有初级建（构）筑物消防员（国家职业资格／四级）及以上的岗位证书。

(3)特殊要求：应急处理人员应具备基本的擒拿、格斗技术，有特警／武警等经验的退伍军人优先考虑。

10、前台会务人员

★((1)基本素质：有责任心、事业心强，吃苦耐劳，廉洁自律。

★((2)自然条件：女性≤35岁，身高160cm以上，身体健康、体貌端正，普通话标准。

(3)文化程度：具有职校或中专以上学历。

(4)相关知识要求：熟悉会务、行政的工作规程、会务礼仪和要求。

管理服务指标（本项内容须实质性响应）

1.杜绝火灾责任事故和刑事案件；

2.环境卫生、清洁率达99%；

3.维修、报修及时率100%，返修率小于1%；

4.智能化系统运行正常率100%；

5.服务有效投诉及时处理率100%；

6.满意率95%以上。

其他有关说明

1、投标人必须同上一标期的物业公司对已有的办公设备进行交接，确认使用状况，如需新增办公用品及耗材由中标人自行承担。

2、中标人有义务帮助采购人完成除维修维护外零星的电器安装、线路铺设、改动等工作，费用包含在本次投标价中，不再另行计费（上述所用设备及耗材由采购人负责解决，但所有给维护人员配置的维修工具、维修辅助设备应由中标人自行解决配备）。

服务期限

1、本期物业管理服务采购期限为2年，合同一年一签。2年期到期后如物业服务能够满足我行相关考核要求，可再与其续签1年。

2、续签约定：

（1）招标方对投标方物业服务考核质量合格的，可选择在合同到期后与投标方续签合同。若招标方在合同到期后不续签的，投标人应根据招标方的要求延续提供1-2个月的服务，费用标准按原合同规定执行。

（2）服务期满后，投标方若选择不续签合同，应提前3个月以书面形式告知投标方。

现场踏勘要求

1、各投标单位必须至采购方进行现场勘察，对有关现场和周围环境自行进行了解，熟知采购方对物业管理服务的实际需求，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料合理进行报价。勘察现场所发生的费用由投标单位自己承担。

2、统一踏勘时间：在投标截止日前，提前联系招标方技术负责人进行现场踏勘（过时不候）。

物业衔接要求

1、中标单位（如新物业单位中标）接到中标通知后，应及时与采购单位沟通，了解相关情况，尽快与原物业单位做好各项交接工作；

2、中标物业单位有6个月试用期，试用期满考核合格，按合同约定执行物业管理服务；若试用期满考核不合格，则采购单位有权解除合同，零星招聘其他物业公司，使用期间物业服务费用，按原合同价格、时间按实际服务月份结算，即结算服务费用=（原合同总价/12月）*实际服务月份数。

物业服务考核要求

1、物业服务考核要求

提取物业合同总额的8%为年度浮动物业费，用于对物业公司服务质量进行按季度考核（季度考核费用为：年度浮动物业费/4）。物业服务实行百分制考核，每季度考一次，综合考评分应在95（含）分以上，如出现考评分低于95分的情况，按如下处理：

（1）考评分在90以上95以下的（含90分），提取三分之一月度考核费，按每0.1分的比例扣除月度考核费（例：月度考核费登录查看，则每0.1分考核费为15000/3/50=登录查看，综合考评得92.5分，95-92.5=2.5分，应扣款2.5*100*10=登录查看）；

（2）考评分在85以上90以下的（含85分），提取全部月度考核费，按每0.1分的比例扣除月度考核费（例：月度考核费登录查看，则每0.1分考核费为15000/100=登录查看，综合考评得85分，95-85=10分，应扣款10*150*10=登录查看）。

（3）考评分在85分以下的，为月综合考评不达标，扣除当月全部月度考核费。如中标人在年度服务期内两次物业服务月综合考评未达标，则年度综合考评不达标，采购人有权终止合同。

（4）特别说明：考核项第二项，第4条，全体物业服务人员严格落实上下班考勤制度，不得出现无故缺岗脱岗现象，不得出现在岗打瞌睡及睡岗现象。该项不设扣分上限，物业公司同一人员出现2次在岗打瞌睡及睡岗或无故脱岗缺岗现象，应立即将违规人员进行更换。

（5）以上考评表内容招标方可根据物业服务实际需要及质量进行修订。物业服务考核表详见下表：

昆山农商银行花桥办公大楼物业服务考核表

现场讲标要求

说明：

1、管理服务方案须由投标人拟派驻本项目现场的物业经理在开标现场进行讲解，讲解时间15分钟以内，并就招标方现场提出的问题进行答辩。

2、招标方将在正式开标前提前组织拟派驻项目现场的物业经理进行面试，各投标厂商原则上应提供2名候选物业经理供招标方面试并提前将物业经理简历递交招标方。

第三部分 招标说明

一、总体说明

（一）适用范围

本招标文件仅适用于登录查看（以下简称“昆山农商银行”）采购而进行的公开招标。

（二）定义

1、“招标人”系指组织本次招标的招标机构：昆山农商银行；

2、“投标人”系指遵守招标文件要求并向招标人提交投标文件的法人单位；

3、“设备（系统）”系指投标人按招标文件规定，须向招标人提供的设备、软件系统、备品备件、工具、手册及其他有关技术资料和材料；

4、“服务”系指招标文件规定投标人须承担的技术服务、运输、安装调试、人员培训、售后服务和其他类似的义务；

5、“招标文件”系指本文件及其附件，如招标人对招标文件及其附件进行有效的修改或澄清，则该修改和澄清构成招标文件不可分割的一部分；

6、“投标文件”系指投标人按照招标文件要求编写，并向招标人递交的有效的文字说明、表格、图表等文件，如投标人对投标文件进行有效的补充、修改、澄清或说明，则该补充、修改、澄清和说明构成投标文件不可分割的一部分；

7、“无效的投标文件”系指属于下列情况之一者，将作为无效处理：

1）投标文件未按招标文件的要求密封；

2） 投标文件未盖公章或未经法定代表人（或授权代理人）签字；

3）投标文件未按招标文件规定的格式、内容和要求填写；

4）在投标文件截止期后送达或是通过电报、电话、电传、传真投标文件；

5）投标文件字迹模糊不清无法辨认的；

6）投标人在投标文件中提供虚假信息的；

7）投标文件未送达指定地点，指定接收人；

8）其他法律法规规定的。

（三）对投标人的要求

1、投标人必须为具有独立企业法人资格,具有合法名称、组织机构、固定的办公场所,注册时间不少于3年,具有良好的技术力量、商业信誉和服务体系；

2、投标人具有丰富的物业管理服务经验,自2020年1月1日以来具备大型商场、酒店、写字楼等物业管理服务成功案例,合同金额不少于登录查看(提供合同复印件及付款发票等证明材料) ；

3、投标人必须具有良好的经济和技术实力,能够按时提交招标人要求的交付件,并能够及时地提供招标人要求的优质服务；

4、投标人必须具有良好的银行资信和商业信誉,没有违法、违约记录,不处于被责令停业,财产被接管、冻结、破产等非正常经营状态；

5、投标人不得联合第三方共同投标,否则取消投标资格,且不允许中标后将本招标进行分包、转包；

6、投标人应能满足招标人付款前对发票票种及开票类型的要求；

7、符合条件需报名的投标人，请在投标截止前五日在昆山农商银行采购管理平台(登录查看，将被视为无效投标）。

（四）投标费用

投标人应自行承担与参加投标有关的全部费用，招标人在任何情况下无义务和责任承担上述费用。

（五）投标保证金

1、项目投标保证金信息

□有投标保证金 无投标保证金

投标保证金金额（小写）：

（大写）：

户名：昆山农商银行投标保证金专户

账号：登录查看

开户行名称：昆山农村商业银行营业部

行号：314305206650

2、投标保证金的缴纳

（1）投标人应在投标前通过我行指定账户足额缴纳投标保证金，投标人缴纳投标保证金后，及时将回执单电子档发招标人邮箱，以便招标人审核，招标人邮箱：，并将该转账凭证单独密封后寄（送）至集中采购中心；

（2）投标保证金需以投标人名义采用银行转账或汇款等方式缴纳，不接受现金或个人账户缴纳保证金。

（3）投标人在缴纳投标保证金时，需在进帐凭证上注明项目编号和名称。

（4）凡出现投标保证金未到位或未足额缴纳等与招标文件要求不一致的情况，均自动取消投标人参加该项目的投标资格；

3、投标保证金的扣划

投标过程中发生以下情形时，予以投标保证金的扣划，并按相关规定处理：

（1）投标人在有效期内发生随意撤回、撤销投标行为的；

（2）投标人中标后无正当理由拒签合同的；

（3）投标人中标后未按招标人要求足额缴纳履约保证金的；

（4）其他违法违规行为，经查实情况属实的；

4、投标保证金的退还

（1）招标人如有需要要求中标方缴纳履约保证金的，投标人中标后，在中标人与招标人签订正式合同后，投标人投标保证金转入其履约保证金账户；如投标人中标后投标保证金不转入其履约保证金账户的，请投标人在投标时书面申明。

（2）投标人未中标，招标人按照“资金从哪里来，原样回那里去”的原则退还投标人投标保证金。

（3）投标保证金不计息。

（六）履约保证金

1、项目履约保证金信息

有履约保证金 □无履约保证金

投标人应在接到中标通知后合同签订前，向招标人指定账户缴纳中标金额的10%作为履行合同条款；

2、履约保证金的缴纳

（1）履约保证金需以投标人名义采用银行转账或汇款等方式缴纳，不接受现金或个人账户缴纳保证金。

（2）投标人在缴纳履约保证金时，需在进帐凭证上注明投标项目编号和名称。

3、履约保证金的扣划

当合同执行过程中发生违反合同规定或违约行为时，应扣划投标人缴纳的履约保证金。

4、履约保证金的退还

（1）项目结项后满足退还标准且资料齐全；

（2）履约保证金不计息。

（七）招标文件的解释及咨询

本招标文件的解释权属招标人，对本次招标有任何询问，请与昆山农商银行本次招标联系人联系。

二、招标文件说明

（一）是否限价招标

□ 是 最高限价 （元） 否

（二）项目实施时间、地点和方式

项目实施时间：自合同签订后1年；

实施地点：昆山市花桥镇商祥路259号中城商务广场3号楼；

实施方式：现场

（三）合同款的支付条件、时间和支付方式

付款方式：双方每季度（开始后每联系三个月为一个季度）的月初支付上季度的费用。经采购方依据考核细则考核后，中标方出具合格、有效的发票和经双方确认的服务合同履约报告，支付相应费用。

（四）评标方法、评标标准

本次采购采用综合评分法，评标规则：采用5-5评分法（商务评分（报价）计算规则【50分】+技术评分（现场）【50分】）。

1、商务评分（报价）计算规则【50分】：以供应商有效报价为准，按均值偏离度规则计算。均值偏离度规则是以所有有效报价均值作为评标基准价，报价等于评标基准价得满分50分。报价比评标基准价每低1%，扣0.3分；报价比基准价每高1%，扣0.5分。

2、技术评分（现场）【50分】

*请按上表制作索引表

（五）拟签订的合同文本

详见第四部分附件6

（六）其他说明

1、本期物业管理服务采购期限为2年，合同一年一签。2年期到期后如物业服务能够满足我行相关考核要求，可再与其续签1年。

2、合同续签条件：

（1）分别于合同1、2年到期后发起服务测评，届时由大楼常驻员工参与测评，拟至少80%以上员工参与，平均分90以上为测评合格，合格可再续签1年；

（2）合同周期内未发生因物业责任导致的消防安全、治安防范、设备运行等重大责任事故，无造成甲方损失的违约行为及监管部门处罚记录，重大有效投诉数量为零。

三、投标文件说明

（一）要求

1、投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标对招标文件作出实质性响应，否则其投标可能被拒绝；

2、除非有特殊要求，招标文件不单独提供招标设备（系统）或服务使用地的自然环境、气候条件、公用设施等情况，投标人被视为熟悉上述情况。

（二）投标文件的组成

投标文件应包括但不限于下列所列文件：

1、法定代表人身份证明或法定代表人授权委托书（法定代表人参加投标，不用此委托书）。

2、投标书

必须按照本招标文件第四部分附件的格式要求制作，未经招标人书面同意，该格式不允许作任何修改。

3、投标价格一览表（须另装，详见“投标文件的签署及规定”）

应包括投标报价、维护承诺、其他重要补充事项等内容。

4、服务内容描述

投标人必须对“招标项目要求”逐个或分块地作出实质性响应，其响应应与招标文件内容采用相同的顺序，对每个需求的响应必须遵循如下规则：

1）重复该需求；

2）用“是/否”来表明该需求是否被满足；

3）简要描述如何满足该需求，如果该响应在投标文件其他部分有详述，可在该处简单应答，但必须给出确切的位置索引；

4）解释投标文件或投标方案与招标项目需求之间的偏差，用数量来表示的需求，必须用确切的数量单位来响应。

5、项目实施计划

应根据对项目需求的理解，提出详细、切实可行的项目实施计划及方案。

6、售后服务计划

应说明售后服务的内容、形式、收费标准；维护单位名称、地点、人员；服务响应时间等，并应包含免费维护期及期外的售后服务计划。

7、投标人情况简介

应包含投标人基本情况与背景资料、业务经营情况、最近三年类似相关项目实施情况、及投标人最新的经过审计的财务报表、相关内控制度及连续性方案等。

8、投标人资格证明文件

1）投标人营业执照复印件；

登录查看参加投标的，需总公司的正式授权书（即签订合同只与有法人资格的公司签订）；

3）生产厂商授权函；

4）其他相关资格证明文件。

9、供应商反腐败/反贿赂承诺书

必须按照本招标文件第四部分附件7的格式要求制作，未经招标人书面同意，该格式不允许作任何修改。

10、其他

1）投标方实施其它银行此产品案例的合同复印件或加盖单位公章的产品定单；

2）投标人自愿提供的其他全部文件；

3）优惠条款的说明等。

（三）投标文件的签署及规定

1、投标人应准备一份正本、二份副本、一份电子档，正副本及电子档均不含报价单，另装一份密封投标报价单和一份投标保证金回执单（报价单与保证金回执分装）。在每一份投标文件上要明确注明“正本”、“副本”、“电子档”、“报价单”、“保证金回执单”字样，若正本和副本有差异以正本为准；

2、投标文件正本、副本、报价单须统一用A4纸打印装订并由投标人法定代表人或授权代理人在正本封面上签章处签字并加盖公章、骑缝章；

3、投标文件须标注页码，封面后的第一页为标书的目录，整本标书须标注统一的页码，成功案例合同等复印件可以手工填上统一的页码；

4、除投标人对错漏处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。如有修改错漏处，必须由投标人法定代表人或授权代理人签字并加盖公章。

四、投标文件的递交

（一）投标文件的密封和递交

1、投标人应将投标文件的正、副本、报价单和电子档、保证金回执单分别用非透明文件袋密封，在封签处加盖公章，并标明投标人名称、正本（或副本、报价单、电子档、回执单）招标编号、投标产品名称及项目联系人和联系电话；

2、每一密封袋上注明“于开标前不准启封”的字样；

3、投标价格表及其它各种承诺均须有法定代表人（或其委托的全权代表人）的签字、日期并加盖公章。

（二）投标文件的修改和撤回

1、投标人在提交投标文件后可对其投标文件进行补充、修改或撤回，但招标人须在投标截止时间之前收到该补充、修改或撤回的书面通知，该通知须经投标人的法定代表人或授权代理人签字并加盖公章；

2、投标人对投标文件进行补充、修改的书面材料或撤回的通知应按本招标文件规定进行编写、密封、标注和递送，并注明“补充/修改投标文件”或“撤回投标”字样；

3、投标截止时间以后不得对投标文件进行修改或补充。

五、开标和评标

（一）开标

此次招标采用：本行评标专家组进行现场开标、评标。

（二）评标因素

1、招标人根据具体招标项目分类对每一个投标条件进行比较。对其内容进行分析比较：

1）投标价格；

2）投标方整体实力及成功案例总数；

3）投标方技术方案、成功案例分析及产品特制设计；

4）投标方技术实力（研发人员、售后服务能力）；

5）投标方的资信情况和履约能力；

6）投标方提供的其他优惠条件。

（三）投标文件的审查

1、开标后，招标人将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，文件是否恰当地签署；

2、在对投标文件进行详细评估之前，招标人将依据投标人提供的资格证明文件审查投标人的财务、技术和生产能力。如果确定投标人无能力提供设备（系统）和技术支持，其投标将被拒绝；

3、招标人将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有明显的偏离或保留；

4、招标人判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据；

5、招标人将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标人不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

（四）投标文件的澄清

1、为有助于对投标文件进行审查、评估和比较，评标期间，投标人法定代表人或授权代理人及其他有关人员应当等候质疑。招标人有权向投标人质疑并请投标人澄清其投标内容。投标人有责任按照招标人通知的时间、地点、方式指派专人进行答疑和澄清；

2、澄清应是书面的，并由法定代表人或其授权代理人签字；

3、投标人的澄清文件是投标文件的组成部分，并取代投标文件中被澄清的部分；

4、投标文件的澄清不得对投标内容进行实质性修改。

（五）评标工作

1、招标人将按照公开、公平、公正的原则对待所有投标方；

2、 评标是招标工作的重要环节，评标工作在招标人内独立进行；

3、招标人不承诺报价最低者为中标者；

4、在投标、开标期间，投标人不得向招标人询问情况，不得进行旨在影响评标结果的活动，招标人保留对投标人进行疑问咨询的权力；

5、在投标、评标过程中，如有投标人联合故意抬高报价或其他不正当行为，招标人有权中止投标或评标；

6、登录查看保留对本次招标的最终解释权。

六、中标与签署合同

（一）定标原则

招标人不承诺向投标方披露招标过程中任何细节，包括中标或落标原因。

（二）中标通知

1.定标后，招标人将发出中标通知；

2.对落标的投标人不再另行发出落标通知；

3.中标通知将作为招标人与中标人签订合同的依据之一。

（三）签订合同

1、招标人将按照招标文件和投标人的投标文件与中标人签订书面合同，签订合同之前，双方需对合同的具体细节进行商谈。

2、招标人对有关内容有权作出必要的细化和补充，但有关细化和补充不得背离招标文件和投标文件的实质性内容。

3、招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件等，均为签订合同的依据。

4、投标人同意按招标人的要求签定相关合同，具体内容以实际签订的合同内容为准。

第四部分 投标文件格式

附件1：《投标书》

投 标 书

致：登录查看

根据贵方 招标书，投标人 （投标人名称）提供相关文件并做出以下承诺：

招标文件规定的全部文件正本一份，副本二份，电子文档一份、报价单一份。

二、投标人同意如下：

1．投标人完全接受招标文件中的内容，并将按招标文件的规定履行义务，按相关法律法规履行投标人的全部责任；

2.投标人己详细审查全部招标文件，包括修改文件以及全部参考资料和有关附件，无其他不明事项；

3.投标人同意招标人要求的相关数据或资料，完全理解招标人在招标文件中确定的评标原则和程序，理解贵方不一定要接受最低报价的投标。

三、投标方保证投标文件中所有关于投标资格的文件，证明陈述均是真实的、准确的。若有违背，投标方愿意承担由此而产生的一切后果。

与本投标有关的一切正式信函请使用以下地址：

地址：

邮编：

电话：

传真：

投标人法定代表人姓名、职务（印刷体）：

投标人名称：

单位公章：

法定代表人或授权代理人签字：

日期： 年 月 日

附件2：《投标人情况简介》

投标人情况简介

1.名称和概况

投标人名称：

地址：邮编：

传真／电话：

成立日期或注册日期：

法定代表人或主要负责人姓名：

2．财务数据

注册资本：

3．业绩或服务的情况

2020年（含）至今国内外主要用户的名称和地址：

本次投标或服务在国内金融行业的应用情况（如有的话）：

4.2020年（含）至今投标人是否受到过监管机关的处罚？是否有重大涉诉法律纠纷？如有，请列明原因及相关情况。

5.所属集团（如有的话）：

6.其它情况（组织、机构、技术力量、参与本产品的实施人员情况等）

附件3：《法定代表人委托书》

登录查看：

兹委托 (代理人姓名)参加贵单位组织的招标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。

附全权代表情况：

姓名： 登录查看： 年龄： 职务：

身份证号码：

详细通讯地址：

电话：传真：

邮政编码：

单位名称（公章） 法定代表人（签字）

年 月 日 年 月 日

（说明：法定代表人参加投标，不用此委托书）

附件4：《投标价格一览表》

投标价格一览表

1、投标单位名称：

2、投标项目名称：

3、本项目报价：（大写）人民币

（小写）

4、付款方式：双方每季度（开始后每联系三个月为一个季度）的月初支付上季度的费用。经采购方依据考核细则考核后，中标方出具合格、有效的发票和经双方确认的服务合同履约报告，支付相应费用。

5、下列费用将由采购人承担，不计入本次投标报价中。

（1）110治安联防、119消防联防、消防宣传演习、灭火器（溶剂）更换。

（2）办公／生活垃圾清运、外墙清洗（2米以上）、公众责任险、广场绿化养护。

（3）设施设备的检测和年检费用（法定）。

（4）设施设备的专项养护费用(专项外包）。

6、 其他优惠条件（如有请列明）

备注：

本次报价包含本项目所有费用及供应商为项目实施而支付的交通、食宿、通讯、税费等全部费用，昆山农商银行不再另外支付与本项目有关的其他费用。

（本表内未明确列述的项目费用应视为包括在项目费用总额之内）

公司盖章：

法定代表人或其授权的代表签字：

日 期：

附件5：《项目组主要人员一览表》

人员配置表

注：项目经理、保安经理以及持有相关职业技能资格证人员需在上表中完成人员信息登记，其他人员按照采购需求登记，无需具体人员信息。

投标人：（公章）

法定代表人或授权委托人：（签字或盖章）

日期： 年 月 日

附件6：拟签订的合同文本

昆山农商银行

花桥大楼物业管理服务合同

甲方将昆山农商银行花桥中城商务广场3号楼委托乙方实行物业管理服务。为进一步明确甲、乙双方的权利、义务和经济责任，根据《中华人民共和国民法典》之规定，经甲方双方充分协商，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，特订立本合同，以资共同遵守。

第一条合同标的

1、项目名称：昆山农商银行花桥办公大楼物业服务。

2、项目地点：昆山市花桥镇商祥路259号中城商务广场3号楼。

3、物业管理范围：昆山市花桥镇商祥路259号中城商务广场3号楼，总建筑面积：45228.54平方米（其中：地上27层35123.64 平方米、地下2层10104.9平方米），大楼的配套设施功能有：中央空调系统、消防系统、人防系统、给排水系统、智能化系统、地下车库通风系统、电梯8部（其中：客梯6部、货梯1部、消防电梯1部）、地下2层停车场及其进出道闸自动控制系统，周边绿化、灯光照明等。功能为金融商业办公大楼。

4、具体物业服务要求及指标详见附件一：《昆山农商银行花桥办公大楼物业服务要求及指标》

5、物业服务人员配置。

（1）乙方为本合同项下配置的项目经理为：XXX，身份证号码：XXXXXXXXXXX。

（2）乙方必须采取措施，确保乙方在本合同项下人员稳定且符合甲方要求，管理及工程人员年流动率不超过15%，普通服务人员的年流动率不超过20%，骨干人员（即各条线主管及以上管理人员）变动须经甲方同意，其他人员变动须报甲方备案。人员入职和离职需及时向甲方报送人员变动情况表。

（3）乙方项目经理及各条线主管人员须及时与甲方沟通，第一时间报告重大、紧急事件；每月须向甲方汇报上月工作情况，并提供相关报告。

（4）签订本合同后，乙方应向甲方提交本合同项下的骨干人员（即各条线主管及以上管理人员）配置明细表，明细表应列明人员姓名、岗位、职务、身份证号码、联系电话等信息。

6.物业服务人员要求。

（1）物业服务人员总人数不得低于30人，其中以下岗位不得低于要求人数：项目经理1名、保洁主管1名，保安主管1名，前台会务岗4名，大厅保安岗5名，岗亭保安岗3名，消控室保安岗4名，工程岗3名，物业人员岗位职责详见附件二：《昆山农商银行花桥办公大楼物业人员岗位分布与职责明细表》

（2）所有相关人员的配备须获得相关主管部门认证的，须持证上岗，且根据不同岗位统一着装。

（3）所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。

（4）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行宾馆礼仪的培训。除乙方对服务人员的培训外，需接受甲方对服务人员进行集中培训。

（5）项目经理、安保主管、保洁主管、工程人员、会务人员、消防控制室持证保安等重要岗位人员必须由甲方审核通过后方可录用，消防控制室上岗人员，必须持证上岗且符合消防法要求。

（6）乙方未经甲方同意更换现场项目经理的，甲方有权直接终止物业服务合同；乙方拟派驻现场项目经理进场后，未能达到甲方物业管理目标要求的，甲方有权要求乙方及时更换项目经理，直到满足甲方管理目标要求为止。

第二条 合同价款及结算方式

1、合同总金额为人民币（大写）XXXXX整，（小写）¥ XXXX，采用项目服务制，除合同列明的由甲方承担的费用外，其余一律由乙方承担。

2、价款的支付及付款方式：甲、乙双方每季度（开始后每联系三个月为一个季度）的月初支付上季度的费用。乙方按附件三：《昆山农商银行花桥办公大楼物业人员进驻确认单》要求提供人员确认信息，并经甲方依据考核细则考核后，乙方出具合格、有效的发票，甲方支付相应费用。

3、乙方应安排各条线服务人员落实节假日值班保障，由此产生的加班费用由乙方自行承担。确因甲方工作需要，乙方应无条件配合甲方完成一些突击工作，乙方应向服务人员支付的临时加班费用由甲方按国家有关规定承担，乙方凭临时加班审批材料和加班费支付凭证可向甲方主张，甲方在下一个付款周期内付款。工程人员有外出维修维护任务，按照登录查看/公里进行补贴（不含税），会务或保洁人员支援食堂或小餐厅服务，按照登录查看/人/次进行补贴（不含税）。

第三条 合同履行要求

1.合同履行期限：本项目服务期限为2026年10月1日至2027年9月30日。

2.正式进场之日前，乙方根据甲方要求，提供物业服务内容、服务人员等情况，由乙方报经甲方书面确认。

3.甲方免费提供物业管理的办公用房及物业服务所需办公设备、工具、易耗品、办公设备耗材等用品。

4.甲方监督乙方依照本合同规定内容进行管理服务。

第四条 物业管理服务质量要求

1、乙方须按下列约定，实现目标管理，如双方认为需要进一步细化的，可以通过附件形式进行进一步明确。

2、物业服务考核要求

提取物业合同总额的8%为年度浮动物业费，用于对物业公司服务质量进行按季度考核（季度考核费用为：年度浮动物业费/4）。物业服务实行百分制考核，每季度考一次，综合考评分应在95（含）分以上，如出现考评分低于95分的情况，按如下处理：

（1）考评分在90以上95以下的（含90分），提取三分之一季度考核费，按每0.1分的比例扣除季度考核费 （例：季度考核费登录查看，则每0.1分考核费为15000/3/50=登录查看，综合考评得92.5分，95-92.5=2.5分，应扣款2.5*100*10=登录查看）；

（2）考评分在85以上90以下的（含85分），提取全部季度考核费，按每0.1分的比例扣除季度考核费（例：季度考核费登录查看，则每0.1分考核费为15000/100=登录查看，综合考评得85分，95-85=10分，应扣款10*150*10=登录查看）。

（3）考评分在85分以下的，为季度综合考评不达标，扣除当季度全部季度度考核费。如乙方在年度服务期内两次物业服务季度综合考评未达标，则年度综合考评不达标，采购人有权终止合同。

（4）考核表详见附件四：《昆山农商银行花桥办公大楼物业服务考核表》，考评表内容作为主要考核依据，甲方可根据物业服务实际质量及需要进行专项考核或全面考核，并调整考核分数占比，必要时可进行相应修订。

（5）特别说明：附件四：《昆山农商银行花桥办公大楼物业服务考核表》第二项，第4条，全体物业服务人员严格落实上下班考勤制度，不得出现无故缺岗脱岗现象，不得出现在岗打瞌睡及睡岗现象。该项不设扣分上限，物业人员同一人员出现在岗打瞌睡及睡岗现象或无故脱岗缺岗现象，应立即将违规人员进行更换。

第五条 甲乙双方的权利及义务

1.甲方的权力及义务

（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益；

（2）审定乙方拟定的物业管理制度；

（3）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

（4）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，根据管理需要向乙方提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（6）按期支付物业管理费用；

（7）在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件的，甲方应积极配合乙方采取必要的紧急避险措施；

（8）提供乙方所需的办公用房；

（9）甲方监督乙方依照本合同规定内容所进行的管理和服务活动，组织对乙方工作综合考评，如出现乙方管理不善造成甲方重大经济损失的情况，甲方有权终止合同并要求乙方给予赔偿。

（10）甲方在职权范围内保证乙方的正常经营不受干扰。

（11）保证乙方的员工按规定正常进入服务区域开展服务工作。

（12）甲方大楼地面及地下红线内停车场（库）由甲方工作人员和甲方客户使用，其他车辆不予进入。

2.乙方的权利及义务

（1）乙方需在昆山市有固定的工作场所，能够满足办公、仓储等要求，自有办公场所提供房产证明材料，租赁的需提供租赁合同及租金支付有效凭证。

（2）根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动。

（3）按甲方要求及时如实向甲方报告物业管理服务实施情况；

（4）按本合同约定收取物业管理费用，并按约定及时发放本合同项下物业服务人员的工资。

（5）征得甲方书面同意可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

（6）负责编制年度计划、方案，经双方议定后由乙方组织实施；

（7）向甲方工作人员和其他使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；

（8）建立、妥善保管和正确使用本物业相关的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；

（9）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

（10）乙方不对甲方红线内停车场（库）停放车辆收取费用。

（11）因乙方在管理中的过错或违反本合同的约定进行管理造成甲方或第三人损失的，乙方应依法承担赔偿责任；

（12）乙方自行承担所有人员服装费用，但服装样式需经过甲方认可；办公、生活用水、电费用由甲方承担。

（13）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，确保移交的资料和设备、设施完好无缺。

3.经营制约

（1）未经甲方同意，乙方无权在服务区域中从事任何广告活动或类似宣传，甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚；但甲方在该区域发布的广告宣传保证不影响乙方的正常工作；

（2）乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与甲方无关。

4.乙方对甲方作出如下承诺

（1）不以任何形式转租、转让、抵押服务区域，在服务区域只从事甲方认可的服务工作。在服务期间，乙方的任何股份配置变动应通知甲方。未经甲方书面批准，任何占有支配地位的股份转让都将视为乙方出租、转让的行为。

（2）乙方应允许甲方或其授权的人员对服务区域内各项服务质量控制进行检查考核。

（3）在服务区域的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括周六、周日及法定假期。如遇特殊情况，甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。

（4）乙方必须聘请(或指定)一位项目经理，全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证服务工作。根据综合考评或工作情况，甲方有权要求乙方在一周内更换项目经理、相关骨干人员。

（5）乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，其中工程人员专业资质证书持有率不低于100%，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。

（6）在服务期间，乙方应按照国家有关规定发放工作人员相关工资薪酬，甲方有权对乙方发放的薪酬进行监督。

（7）在服务期间，乙方所有人员应与乙方建立劳动合同关系，且所有人员使用须符合相关法律的规定。乙方人员发生任何事故或与乙方发生劳动争议均由乙方自行全权负责，相关费用乙方自行承担，以保证甲方在乙方人员索赔时不受任何责任的约束。

（8）乙方工作人员上岗穿着由甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品，费用和制作均由乙方负担。

（9）乙方必须出具或办妥法律及甲方规定的与服务区域经营业务有关的执照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定，自行缴纳有关税费。

（10）乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务，并根据甲方要求改变不满意的服务状况，接受有关部门监督与检查。同时，乙方自觉参加甲方认为有助提高甲方形象的宣传活动。

（11）在服务期内乙方应保证服务区域内的设施、设备良好的运营状况和环境状况，并接受甲方或其授权人员的检查，对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方修复或整改，在书面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改，甲方将负责完成这一工作，所需费用全部由乙方承担。

（12）乙方在服务区域因作业所需增加机械、电力设备及设施应征得甲方同意，并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和图，交由甲方备案。

（13）乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付小费或赠送实物，违者将终止合同。乙方人员也不得以任何形式向大楼内相关人员索取小费或钱物等；不得在服务区域住宿或从事非法活动及其他未经甲方同意的经营活动，也不得从事有损甲方利益的活动，同时不允许在服务区域对甲方工作秩序进行滋扰性的行为；除经甲方批准进行必要的维修工程外，乙方不得损毁服务区域原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置。同时，也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备；未经甲方书面同意，乙方任何时候都不能在服务区域存放易燃物品、挥发性大或气味浓烈的液体等。

（14）保险

①雇主责任保险。在服务期内，乙方应购买雇主责任险，对乙方所有员工所发生的事故全权负责，甲方不承担任何责任。

②员工人身意外。在服务期内，乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责(如乙方应对其员工投保人身意外险)，以保证甲方在乙方工作人员索赔时不受任何责任的约束。

③其他保险及费用。乙方须按相关法律和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用,乙方对此全权负责。

（15）乙方及其员工遵守昆山农商银行一切行政管理、消防安全等规定和制度，保证服务区域的消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。

（16）遇突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

（17）乙方保证在服务期满当天下午五时前撤离现场。

（18）乙方须积极配合甲方对其进行的物业服务综合考评。

5. 公共设施的费用分摊

乙方须协助与中城商务广场4号楼物业沟通的水电费，公共设施设备维修、保养、采购，垃圾清运等系列问题。

第六条 违约责任及索赔

1.甲乙双方任何一方违反合同，造成对方经济损失的，应给予对方经济赔偿。

2.如果乙方无正当理由拖延管理或不按合同提供服务，甲方可以加收违约损失赔偿。

3.甲方不能及时按合同付款，每日按合同总价款的万分之四向乙方支付滞纳金，甲方应付费用拖欠60日后，乙方有权终止本合同，合同终止后乙方仍有权追究甲方的违约责任，如因此而给乙方造成损失的，甲方还应当赔偿损失。

4.如果甲方提出索赔通知后15日内或甲方允许的更长时间内乙方未能予以答复，该索赔应视为已经被乙方接受。

5.乙方提出各类安全隐患或提高服务质量的需求，经甲方认可后，甲方未及时整改和支持，所造成的损失由甲方承担。

第七条 合同生效和终止：

1.合同生效。本合同经甲乙双方法定代表人或其委托人签字盖章后生效。

2.合同终止

（1）提前终止

①甲方在服务期内违约终止合同，须提前三个月向乙方发出书面通知，乙方同意提前终止的，本合同可以提前终止，甲方支付乙方月度承包服务款二倍金额的违约金，未提前三个月向乙方发出书面通知终止合同，甲方须支付给乙方月度承包服务款三倍金额的违约金。

②因乙方在年度服务期内两次物业服务月综合考评未达标，甲方可以单方面终止承包，且乙方须支付给甲方月度承包服务款二倍金额的违约金。

③如甲方发现乙方出现转租、转让、抵押承包等情况，甲方可以单方面终止承包，且乙方须支付给甲方月度承包服务款二倍金额的违约金。

④如果乙方在服务期内无理由终止合同，乙方须提前三个月向甲方发出书面通知，乙方须支付给甲方月度承包服务款二倍金额的违约金；如果乙方在服务期内突然无理由终止合同，未提前三个月向采购人发出书面通知，乙方须支付给甲方月度承包服务款三倍金额的违约金。

⑤如果乙方在服务期内由于乙方原因造成重大责任事故或安全事故，甲方可以单方面终止本合同，且乙方须赔偿给甲方造成的经济损失，并须支付给甲方月度承包服务款五倍金额的违约金。

⑥乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方发出书面警告后一周内乙方仍无采取补救措施，甲方可立即终止本合同。

⑦本条约定提前终止时间本合同早于月底最后一天，应视为月底最后一天期满，此条适用于上述①②③④⑤五条。

⑧乙方破产清算、重组及兼并等事实发生，或被债权人接管经营，甲方不必通知乙方即可终止本合同。

（2）协议终止。经双方协商同意，可在任何时候提前终止本合同。

（3）自然终止。合同规定的服务期满，承然终止。合同到期后，乙方应根据甲方的要求延续提供1-2个月的服务，费用标准按原合同规定执行。

（4）合同终止后果

①合同终止，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿。

②合同终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方承包区域设施、设备状况检查并要求乙方三天内将乙方物品撤离甲方区域，否则甲方将代为处理，乙方应支付甲方代理费及10%的手续费。

（5）不放弃权利

甲方接受乙方的服务，但不放弃对乙方违约行为进行追究的权利；同时，若甲方对乙方某一违约行为放弃进行追究的权利，但不放弃对乙方其他违约行为进行追究的权利。

3.续签约定

（1）甲方对乙方物业服务考核质量合格的，可选择在合同到期后与乙方续签合同。若甲方在合同到期后不续签的，乙方应根据甲方的要求延续提供1-2个月的服务，费用标准按原合同规定执行。

（2）若乙方选择服务期满后不续签合同，应提前3个月以书面形式告知甲方。

第八条 不可抗力

1.如果乙方和甲方因不可抗力而导致合同实施延误或不能履行合同义务，不应该承担误期赔偿或不能履行合同义务的责任。因乙方或甲方先延误或不能履行合同而后遇不可抗力的情形除外。

2.本条所述的“不可抗力”系指那些双方无法控制，不可预见的事件，但不包括双方的违约或疏忽。这些事件包括但不限于：战争、严重火灾、洪水、台风、地震以及其它双方商定的事件。

3.在不可抗力事件发生后，当事方应在15日内以书面形式将不可抗力的情况和原因通知对方。双方应尽实际可能继续履行合同义务，并积极寻求采取合理的方案履行不受不可抗力影响的其他事项。双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。

第九条 争端的解决

1.甲方和乙方应通过友好协商，解决在执行本合同过程中所发生的或与本合同有关的一切争端。

2.如果调解不成，向本合同所涉物业（房屋）所在地人民法院提起诉讼。

3.因合同部分履行引发诉讼的，在诉讼期间，除正在进行诉讼的部分外，本合同的其它部分应继续执行。

第十条 其他

1.未经过甲方的书面同意，乙方不得转让其应履行的合同项下的义务，和将部分合同项下的义务分包给其他单位完成。

2.本合同系指本文件及其附件中的所有部分，以及甲乙双方商定的其他文件等为本合同不可缺少的组成部分。

3.本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份，各份具有同等法律效力。

4.本合同应按照中华人民共和国的现行法律进行解释。

甲方：

法定代表人（授权代表）：

乙方：

法定代表人（授权代表）：

签约日期：

附件一：

昆山农商银行花桥办公大楼物业服务要求及指标

特殊情况说明

1、本次招标的大楼（3号楼）与4号楼存在部分共用设施，包括水、电为同一用户，地下车库相通、出入口共用等。其中电费户号为我行，水费户号为4号楼物业公司，中标后入驻的物业公司，须为我行提供免费代收电费服务，每月按照实际发生度数打款给我行，未收缴到的金额由中标物业公司垫付。

2、3、4号楼及南侧1,2号楼属于同一环卫合同主体，环卫所合同不可以分开签订，中标物业公司需与1,2,4号楼物业公司进行协商签订。

3、3、4号楼人防工程不可分割。虽以中间界限为分割点，但是人防工程及相关设施设备属于共用一个整体，另对接政府部门的安全责任书也只能由一家签订，中标物业公司需同4号楼物业公司协商签订相关责任书。

4、进口道闸门岗门卫共用，中标物业公司需就下述3名岗亭保安岗的费用问题同4号楼物业公司进行协商处理。

本次采购内容：（本项内容须实质性响应）

物业管理内容所有相关服务，包含但不限于下列内容:

1.清卫保洁（包括灭“四害”消杀）；

2.内外部景观绿化养护监管；

3.访客登记传达；

4.会议服务；

5.公共秩序维护与安全管理；

6.弱电系统管理日常维护；

7.高（低）压线路、照明及供电设备日常管理维护；

8.给排水设备运行日常维护；

9.空调系统运行日常维护；

10.办公楼石材日常维护；

11.房屋家具设施日常维护维修；

12.电梯日常管理维护；

13.消防管理与维护；

14.工程综合维修及巡查；

15.重大活动服务保障（提供会务、休息场所相关服务等）。

物业管理服务具体内容（本项内容须实质性响应）

（一）治安保卫

1、保障物业管理区域内的人身、财物、消防、治安等安全及工作秩序正常。

2、物业管理区域内实行24小时值班。按甲方要求对外来人员进出询问、把关、登记，对外来车辆进行检查、引导和管理；

3、物业管理区域内所有搬出物品，须经相关审批流程后放行；

4、拒绝推销产品、回收废品等其他闲杂人员进入物业管理区域内；

5、物业管理区域内实行巡视，并制定巡视的时间、路线、内容等。巡视时应着装规范整齐，巡视过程中发现问题应及时妥善处理，做好安全巡视记录。白天巡视次数不少于3次，夜间巡视次数不少于3次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡视，及时发现和处理安全隐患；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告甲方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡视有记录有检查。

6、对保安人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，定期组织物管人员和保安人员开展安全防范教育培训。

7、甲方委托的其他服务事项。

（二）卫生保洁

1、每天对物业服务区域实行循环保洁，保持整洁，无积尘、无杂物、无污渍、无异味、无手印、无水印、无水锈、无广告类张贴物、无蜘蛛网、无卫生死角，每天消毒；

2、办公室、停车场、会议室、门厅、大厅柜面、门窗、办公家具、楼梯及扶手、活动场所、运动器材、各种设施设备等根据甲方需要，每天清理打扫不少于1次；

3、定期对天花板、内墙面等进行保洁，保持整洁，每半年不少于1次；

4、定期对地毯进行清洁和维护保养，保持清洁、干燥、柔软、无污斑、无清洁剂残留等；

5、定期清洗室内玻璃，保持无积尘、无污迹；

6、每日对各楼层卫生间进行清洁，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液等；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每月2次对卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍；

7、每天及时收集清理垃圾桶垃圾，集中堆放在指定地点，做好垃圾分类。清运时确保无飘洒、无异味、无满溢和无渗水等现象。每日收集垃圾2次，垃圾日产日清，每日抹布抹1次，每周清洗1次，清洗工作在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害；

8、及时清理各类排水、排污设施，确保排放畅通。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每月清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物；

9、每日清扫绿化带、草地上垃圾，捡草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾。

10、每日对可回收物房进行打扫，及时处置可回收物，避免可回收物堆积。

11、保洁人员上岗必须身着甲方指定的保洁服装，佩戴统一的标志符号。保洁服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按甲方指定要求执行。

12、甲方委托的其他服务事项。

（三）会务、前台接待

会务要求：

1、负责花桥大楼召开的各类会议，每次会议召开前应做好各项相关会务准备工作。

2、负责花桥大楼员工食堂窗口打菜的支援工作和小餐厅接待的服务工作，由招标方按照登录查看/人/次进行补贴（不含税）。

3、会务服务人员要做到:

（1）仪容、仪表:着装干净整洁,无异味，服务员应化淡妆,不得浓装艳抹,保持口腔清洁,不吃异味食物,面部保持微笑；

（2）站姿:采用手背式,双腿直立,上身挺直,眼睛平视。立于会议室门外,发现参会人员进入应立即添加茶水,阻止会议室外大声喧哗者及影响会议人员。

（3）上岗必须身着统一的服装，佩戴统一的标志符号。服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按甲方指定要求执行。

4、接到会议通知，准备清洁的茶具,水瓶若干，茶叶、纸巾、纸杯(根据人数量)、托盘、毛巾等会务用品；

5、根据会议时间和参加会议人数,提前将会议室门、灯、空调或窗户(空调停开期间打开窗户,会议前关闭)打开，对会议室清洁进行检查,发现污损,及时处理，提前联系工程部检查调试好音响、照明、投影仪；

6、上茶时,应注意端稳,轻拿轻放于顾客面前,加茶时注意顾客的动作,避免和客户身体发生接触；

7、按甲方的要求布置会场，制作会议的会标、席位卡、台牌等；

8、熟悉物业设施情况，每日进行巡视，发现设施设备故障及时向工程部反映处理。

9、甲方安排的其他工作。

大楼前台要求：

1、负责大楼前台接待服务，访客登记与引导。

2、负责大楼信件的收发与登记等相关工作。

3、大楼前台服务人员要做到:

（1）仪容、仪表:着装干净整洁,无异味，服务员应化淡妆,不得浓装艳抹,保持口腔清洁,不吃异味食物,面部保持微笑；

（2）站姿:采用手背式,双腿直立,上身挺直,眼睛平视；

（3）上岗必须身着统一的服装，佩戴统一的标志符号。服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按甲方指定要求执行。

4、甲方安排的其他工作。

（四）办公楼弱电系统及水电、空调系统控制

1、确保水、电、电梯、空调、消防、监控、水泵、电视、门禁等所有智能化系统的设备、设施的正常安全运行，做好检测检查、日常维护维修以及运行数据动态记录等管理工作；

2、确保高、低压配电房的安全运行，做好相关设备、设施检修、维保计划的编报以及与有关单位联系年检、专业维修等工作；

3、设备设施定期检查、巡视，形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与维护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等；

4、所有托管设备，实行专业人员维修与外包单位维保相结合；

5、常年使用与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划并报甲方；

6、定期对不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备的保养和检查，如消防泵、喷淋泵等；

7、检查电器设备运行情况，确保无超负荷运行，电线电缆绝缘有无老化、损坏、漏电短路等现象，电动机无空转现象，防雷设施、设备完好，无乱拉电线等情况；

8、遇有各类突发事件、重大故障等危急情况时，应及时启动有效的应急措施；

9、负责招标方辖区内的所有网点的维修维护任务，由招标方按照登录查看/公里进行补贴（不含税）；

10、甲方安排的其他工作。

（五）主要电气设备日常维护

1、电气设备维护

（1）高低压变配电设备

对高低压配电系统各设备进行维护时，不能影响到整个区域的正常电力供应，原则上安排在节假日或晚上进行，并提前做出工作计划报经甲方审批后执行；

（2）照明系统

定期检修清洁照明配电箱，确保配电开关与导线连接良好无松动。加强日常巡视、维护和检修工作，通过看、听、嗅、摸等，及时发现问题，确保照明系统设备完好、安全运行；

（3）动力设备配电箱（柜）

定期对各设备配电箱进行清扫，确保各连线无松动。发现异常，应及时正确处置。

2、给排水设备

（1）水泵：每天巡检一次，巡检中发现问题（如跑冒滴漏或故障），及时安排修理。同时对水泵每月定期润滑一次；

（2）污水池（井）：定期巡检污水池；根据杂物状况及时安排清掏。及时清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物。暴雨过后及时清理封堵在各雨水井口的杂物。

2、空调系统运行维护

（1）建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，编制大楼内空调清单台账，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；

（2）制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；

（3）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%（不含需更换零配件的维修）；

（4）配合甲方，做好对指定的第三方维修维保单位日常维护配合与维修监督工作。

3、电梯管理维护

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；

（2）电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，督促专业维保单位定期进行维修保养，做好工作单的确认；

（3）确保通风照明及其他附属设施完好；

（4）轿厢、井道保持清洁；

（5）电梯运行、养护记录完备；

（6）编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障；

（7）严格执行江苏省特种设备检测院等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；

（8）配合甲方，做好对指定的第三方维保维保单位日常维护配合与维修监督工作。

（六）消防管理

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓系统的作用、位置和操作方法；

2、按有关公共建筑消防管理及国家电子信息机房消防管理规定，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。物业公司监督配合并积极联系、协调甲方指定的第三方消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果的原件提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、应急电源、通风设施等由中标人负责日常检查、维修、补充；

3、负责全天24小时双人双岗消控室值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点；

4、建立义务消防队伍，出现突发应急事件时10分钟内应有3人以上到达现场，进行必要的扑救；

5、每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前进行节日消防安全大检查，并及时进行整改；

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次；

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护；

8、检查消防器材是否完好，确保处于有效期内；

9、危险场所动火要按规定办理手续，焊工操作时要符合规范要求；

10、检查消防器材和消防系统，确保楼内消防器材无损坏；

11、检查防火门，确保出入门正常开启、无损坏，确保消防通道畅通；

12、按规定定期检查消防疏散灯，保持正常；

13、物业人员发现物业管理区域内有可疑人员出入均应进行严格的检查，对携带易燃、易爆等危险物品的人员，及时采取控制措施；

14、在重大节日期间要加强巡视、监控、安检等工作；

15、对各类活动场所开放、结束关闭后，要即时清理环境，检查火种等，确保无安全隐患；及时关闭所有电源，做好记录，建立安检台账。

（七）车辆及停车场管理

1、做好物业管理区域内各类车辆和停车场的管理工作，确保地面和地下停车库整齐、卫生、有序、安全；

2、确保全体工作人员的所有各类公、私车辆一律停放在停车场、车库，不得乱停乱放；

3、各类外来人员、办事人员的各种车辆分别停放指定区域；

4、确保物业管理区域内所有道路、消防通道及作业面、道路进出口无车辆停放。

（八）绿化管理

1、室内外绿化租摆由甲方同第三方公司签订协议，物业公司根据物业服务区域内实际情况提出更好的设计方案，做好绿化摆放、室内外绿化养护监督管理、统计等工作，并根据甲方的要求进行调整。

2、物业服务区域内花木应保持常年鲜艳，按甲方要求通知第三方单位及时更换，重大节假日摆放应体现节日气氛，美观大气。根据一年四季的变化及特殊情况提出更换花木方案，并报甲方，监督第三方绿植租摆公司及时更换。

3、甲方安排的其他工作。

（九）石材管理

1、配合采购方做好对第三方保洁公司的监督，确保大楼室内地面、立面石材的修补、晶面处理等各项养护服务工作到位。大理石保养费用由采购方指定的第三方承担。

2、通过日常保洁，确保石材光亮如新，无明显接缝高低差、缝条清晰、色泽一致。

3、雨天注意做好石材防水处理，如因漏水造成石材色泽、品质差异，应在2天内紧急处理，通过对石材的修补、保养达到光亮如新的效果。

（十）房屋设施日常养护维修

1、大楼办公楼(区)房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修（不包括幕墙玻璃）。

2、确保大楼房屋及设施的完好等级和正常使用。

3、玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。

4、粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。

5、屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。

6、发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应采取必要的维修措施，并及时通知甲方。

7、及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。

8、配合甲方，做好对指定的第三方零星维修工程及装修工程的日常维护配合与维修监督工作。

（九）资料档案管理

加强物业管理区域内有关物业管理服务的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：委托方档案、设备设施档案、委托方投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、室内外绿化管理档案、人事管理及人员培训档案以及具体的管理方案、工作计划等资料档案，所有资料档案做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确，符合有关标准。

（十）建立健全物业管理制度

根据昆山农商银行的具体情况，制定内部管理、日常服务运作等管理制度。如中标后，未能按这些制度执行，应视为违约，将按违约处理。

1、物业管理员工行为规范；

2、登录查看和各部门工作职责；

3、各类工作人员岗位职责；

4、各类工作人员培训计划、岗位考核办法和考核奖惩制度；

5、各类设备运行管理制度、设备维修制度；

6、消防安全制度；

7、安全保卫制度；

8、会议服务制度；

9、其他管理服务制度；

10、配合开展各类创建活动，配合参加属地社区的有关活动。

（十一）其他要求

1、建立服务热线，有AB角专职人员负责接听。根据甲方要求负责物业管理范围内服务项目的受理工作。负责对受理的服务内容进行登记、交办、报告、催办、回访工作。

2、人员变动备案

物业服务人员要求相对稳定，特殊情况有变化，需提前告知采购人管理部门，并征得甲方同意后方可实施，人员到位交接时间不少于一周，新到人员档案信息及时备案到甲方。

3、定期反馈制度

中标人须建立物业服务执行情况反馈制度，每月以书面形式向采购人管理部门报送当月物业服务安排、检查及执行完成情况。物业公司必须每月向采购人提供有利于物业服务优化的合理化建议。

4、其他未尽事宜，由招标方及投标方双方协商制定相应标准及物业服务工作措施。

注：以上所有的工作，均需建立工作台帐制度以备查与考核。

附件二

附件三

昆山农商银行花桥办公大楼物业人员进驻确认单

年 月 日-- 年 月 日

登录查看（签章）：

花桥中心管理办公室

经办岗：

复核岗：

附件四

昆山农商银行花桥办公大楼物业服务考核表

附件五

中城商务广场3、4号楼公共设施费用分摊清单

附件7：《供应商反腐败/反贿赂承诺书》

供应商反腐败/反贿赂承诺书

登录查看：

本公司自愿与贵行合作，互惠共赢，确保采购招投标活动的规范与廉洁，从源头上预防和遏制违法违纪问题的发生，特作以下承诺：

1、在业务往来中，严格遵守国家有关的法律法规和廉洁从业规定，坚持公平、公开、公正、诚实信用的原则，决不损害国家和企业利益。

2、本公司（含公司工作人员，下同）决不向贵行工作人员（含工作人员的配偶、子女及亲属，下同）馈赠礼品（包括但不限于现金、有价证券、支付凭证及贵重物品等）。

3、本公司决不向贵行工作人员提供宴请、联谊活动、度假、旅游，以及到营业性娱乐场所消费。

4、本公司决不为贵行工作人员安排工作，以及支付应由其个人自付的各种费用。

5、若本公司发现贵行工作人员有违反本承诺书行为倾向的，应及时提醒纠正并向贵行监督管理部门举报。

6、如发现本公司违反承诺，经贵行监督管理部门认定违规事实后，按照下列规定进行处罚。

（1）同意按照合作项目合同总金额的5%支付违约金。

（2）同意贵行解除相关合同，由此造成贵行的损失概由本公司完全承担并赔偿。

（3）承担由此产生的全部法律责任。

（公司加盖公章）

法定代表人/有权签署人（签名或盖章）：

日期：